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국토부 "6.17 대책, 핵심은 내집 마련 막는 갭투자 등 투기 막기 위한 것"

TBS 김지윤의 이브닝쇼 팀 tbsevening@naver.com 2020-06-25 21:16

※ 내용 인용시 tbs <김지윤의 이브닝쇼>와의 인터뷰 내용임을 밝혀주시기 바랍니다.

● 방송 : 2020. 06. 25. (목) 18:18~20:00 (FM 95.1)
● 진행 : 김지윤 박사
● 대담 : 김흥진 국토부 주택토지실장

- 현 정부 들어 서울 아파트 값 52% 상승? 예년 대비 비싼 주택들 포함된 것... 과잉 해석
- 실거주 기간 예외 많이 두는 것은 사실상 갭투자 인정한다는 것
- 과도한 대출규제? 가계부채 상승 막아야... 저소득자 위한 정부 지원 대출 상품 많아
- 3기 신도시 등 충분한 공급 이뤄질 것... 실소유자들, 조금만 기다리시길

▶ 김지윤 : 정부가 부동산 시장 과열을 막기 위해 21번째 부동산 대책인 6.17 부동산 대책을 내놨습니다만 곳곳에서 비판의 목소리가 나오고 있습니다. 내 집 마련을 계획하던 실수요자분들 앞으로 어떻게 집을 사라는 것이라며 막막하다는 분들도 계시고요, 또 강남을 비롯한 일부 지역의 전세 세입자들은 벌써부터 집주인과 마찰을 겪고 있다라는 이야기도 나오는데요. 그리고 어제, 현 정부 들어서 서울 아파트값이 52%나 올랐다라고 주장하는 경실련 측과 저희가 인터뷰를 진행했습니다. 그래서 오늘은 국토부 이야기를 들어보는 시간도 마련했습니다. 김흥진 국토교통부 주택토지실장 나오셨습니다. 어서 오세요.

▷ 김흥진 : 예, 안녕하세요.

▶ 김지윤 : 먼저 이것부터 여쭤봐야 될 것 같습니다. 52%, 서울 아파트값이 52% 올랐다는 경실련의 발표가 있었고, 국토부에서 바로 반박을 했어요. 아니다, 14.2%다. 이게 계산방법이 굉장히 다른 것 같아서 그걸 먼저 여쭤보려고.

▷ 김흥진 : 어제 경실련에서 52% 발표한 것은 정확하게 말씀을 드리면 중위매매가격 기준입니다.

▶ 김지윤 : 중위매매가격.

▷ 김흥진 : 원래 매매가격이라고 하는 게 실제로 거래된 가격들을 쭉 세워놓고 그중에 중간 가격이 얼만큼 작년하고 비교해서 변했는지를 살펴보는 것인데, 그러니까 원래 매매가격이라고 하는 걸 보게 되면 실제로 가격상승기에는 고가주택이 거래가 많이 됩니다. 그러다 보니까 매매가격을 베이스로 계산을 하면 좀 상승률이 높게 나오게 돼 있고요. 또 중위가격이라고 하는 것도 보기에 따라서는 통상적으로 전에 비해서 저가의 오래된 주택이 멸실이 되고 또 새로운 아파트, 비싼 아파트들이 실제로 많이 생기기 때문에 중위가격 자체도 저절로 올라가는 측면이 있습니다. 그래서 중위매매가격을 베이스로 계산을 하다 보면 실제 시장 상황보다 훨씬 더 많이 가격이 오른 것으로 그렇게 비춰질 우려가 있습니다. 그래서 그 통계에서는 52%라는 숫자가 나왔는데, 저희가 통계청 승인을 받은 한국감정원의 공식적인 통계에 의하면 14% 정도이고,

▶ 김지윤 : 그거는 그러면 어떻게 계산을 해서 나올까요?

▷ 김흥진 : 그거는 실제로 거래된 것이 아니고 현재의 표본이 있습니다. 그 표본의 주택이 실제로 거래가 된다고 하면 어떤 가격으로 거래가 될 것인지를 베이스로 표본을 계산을 해서 하는 것입니다. 그래서 좀 차이가 있습니다.

▶ 김지윤 : 어떻게 계산해요, 그 표본은?

▷ 김흥진 : 그거는 한국감정원에서 감정원 직원들이 중개사라든지 이런 쪽을 통해서 탐문을 하고 실제로 거래 가능한 금액, 그리고 실제로 거래가 이뤄진 금액들을 참고해서 그 가격으로 보고 있습니다.

▶ 김지윤 : 실제 거래가 이뤄진 가격들을 참고를 해서? 글쎄요. 그러면 멸실주택도 포함이 된 건가요?

▷ 김흥진 : 아닙니다. 멸실주택은 포함이 안 되죠.

▶ 김지윤 : 그러면 멸실주택은 그럼 포함이 안 됐다라고 말씀을 하시면 아까의 저가의 멸실주택은 없어지고 가격이 상승기에는 고가주택이 많이 거래가 되기 때문에 이게 가격이, 중위가격이 올라가 보인다고 하셨는데, 멸실주택은 멸실된 거니까 어차피 시장에 없는 거잖아요? 못 사는 거잖아요, 저가라도?

▷ 김흥진 : 실제로 시계열을 비교를 한다라고 치면 작년에 비해서 원래 주택가격이 얼마나 올랐는지를 비교를 하려고 하면 작년에 있었던 주택하고 올해도 있는 주택이 작년에 비해 가격이 얼마큼 올라갔느냐 이걸 비교하는 것이 좀 더 정확하고,

▶ 김지윤 : 똑같은 주택이 얼마나 팔렸느냐?

▷ 김흥진 : 그렇죠. 똑같이 작년에도 있고 금년에도 있는 주택이 얼마큼 올랐는지를 계산을 해야만 그게 정확한 가격인데 작년의 값을 계산할 때 있던 주택 중에 싼 주택들은 없애고, 원래 새로 생긴 비싼 주택들을 넣어 가지고 작년에 비해 원래 집값을 많이 올랐다라고 해석을 하게 되면 시장 상황을 조금 더 과잉해석할 소지가 있지 않느냐 그렇게 보고 있습니다.

▶ 김지윤 : 그런데 집을 사려는 사람 입장에서는 멸실주택은 어차피 마켓에 없잖아요. 그러니까 마켓에 있는 걸 사려면 작년에 없어진 주택을 계산해, 그 베이스가 없이 계산을 하면 지금 올라가서 굉장히 조금 왜곡되게 볼 수 있다고 말씀하셨지만, 직접 가서 정말로 사려는 수요자의 입장에서는 어차피 없는 거는 없는 거잖아요? 지금 올라가 있는 가격 갖고 사야 되는 거잖아요?

▷ 김흥진 : 보통 저희가 통계를 발표를 하면 실제 소비자들이 체감하는 거하고 조금 차이가 있는 게 본인들이 사고 싶어 하는 주택 같은 경우에는 보통 수요가 많이 몰리는 주택들입니다. 그런 주택 같은 경우에는 상대적으로 가격상승폭이 실제로 조금 높은 거고, 그렇지 않고 일반적인, 어떻게 보면 거래가 많이 이뤄지지 않은 주택 같은 경우에는 주택가격 상승폭이 낮습니다. 그래서 그걸 평균적으로 놓고 보면 실제로 가격상승률이 적정한 값인데, 본인이 희망하는 주택의 경우에는 실제로 가격이 많이 오른 경우가 많기 때문에 그런 경우에는 좀 체감하는 주택가격 상승률은 조금 더 높다라고 할 수도 있죠.

▶ 김지윤 : 그러니까 팔리지 않은, 지금 말씀하신 걸로 따지자면 그 풀 안에 있는 주택들은 다 매매가 되고 팔리고 이런 주택들이 아니고, 그런데 여기 경실련에서 나왔던 것은 매매가 이미 이뤄진 그 차이다라는 말씀이신 것 같아요.

▷ 김흥진 : 어쨌든 전체적인 주택시장을 설명을 하려고 하면 거래가 이뤄지는 주택만을 가지고 가격이 어떻게 바뀌었냐를 보는 것보다는 전체적인 팔리지 않은 주택까지 포함을 해서 주택가격이 어떻게 바뀌었는지를 살펴보는 것이 통계적으로 더 유의미한 통계다 지금 그렇게 생각하고 있습니다.

▶ 김지윤 : 그런데 또 수요자 입장에서는, 실수요자 입장에서는 집을 사러간다면 그 사는 가격이 더 와닿지 않을까라는 생각이 좀 들긴 합니다만 저희가 질문이 많아서 이 이야기는 여기까지 하도록 하고요. 경실련이 공개토론을 제의를 했더라고요. 국토부에서 어떤 입장일지는 또 기다려 보겠습니다. 지금 벌써 질문들이 막 올라오기 시작해요, 사실. 그래서 너무 많이 올랐다라는 말씀들이 벌써 많이 올라오곤 있는데, 지금 12.16이라고 해야 되나요? 12.16 부동산 대책 이후, 6개월 만에 다시 또 대책이 나온 거예요. 주택시장이 과열됐다 이거를 위한 조치라고 하는데, 그러면 일단 과열되고 있다라는 것은 국토부에서도 인정을 하고 있는 부분이고 대책을 그래서 마련을 한 것이잖아요. 이 대책 때문에 내 집 마련하려고 준비하던 20, 30대, 특히 30대가 그렇게 이번에 많이 산다라는 이야기가 있는데, 집 구매를 포기해야 되는 것이 아니냐라는 이야기까지 나오고 있습니다.

▷ 김흥진 : 저희가 이번에 발표한 대책을 보시면 실제로 집을 사서 거기 입주를 하겠다라고 하는 분들은 사실 크게 피해가 없습니다. 저희가 이제 주택을 구매한 이후에 6개월 이내에 거주의 의무를 부과를 했기 때문에 실제로 집을 사서 들어가겠다고 하는 사람들이 받는 피해는 없고, 결국은 저희가 문제로 삼았던 것은 12.16대책 이후에 시장이 좀 안정세를 보였으나 최근에 갭투자라든지, 아니면 법인거래 같은 것들이 상당히 많이 늘어났습니다. 특히 갭투자라고 하는 것들은 강남 같은 경우에는 보면 지난 5월 달에 거래된 물량 중에 한 70% 정도가 갭투자였고요, 그다음에 강남이 아닌 상대적으로 주택 가격이 낮은 지역들도 저희가 한 6개 구를 가지고 금년 상반기에 거래된 내용을 조사를 해 봤더니 한 50% 가까이가 갭투자였습니다. 그리고 무주택자들이 주택을 구입하는 경우에도 한 40% 정도가 보증금을 끼고 주택을 구입하는 갭투자 형태여서 어떻게 보면 수요자들이 집값이 계속 오르니까 좀 불안한 마음에 일단 전세를 끼고서라도 일단 집을 미리 사놓자 지금 사지 않으면 앞으로 집을 살 기회가 없지 않을까 하는 이런 우려 때문에 수요가 막 몰리다 보니까 주택시장이 불안해지고, 그러다 보니 결국은 실제로 집을 사야 되는 사람들조차 피해를 보는 우려가 있어서 저희는 일단 갭투자를 막는 것이 가장 크다라고 보고,

▶ 김지윤 : 그런데 방금 말씀하셨다시피 무주택자 중에서도 지금 집값이 막 오르니까 불안해서 사는 사람들이 많다. 그러니까 이 사람들은 어떻게 보면 전세를 지금 살고 있는데 집값이 오르니까 다른 데 집을 하나 전세를 끼고 사놓는 거잖아요? 그거는 사실 시장값이 오르고 있으니까 하는, 어떻게 보면 자연스러운 일인데요.

▷ 김흥진 : 모두가 집값이 오른다라고 우려를 해서 전세보증금을 끼고 갭투자를 하게 되면 수요가 일시적으로 몰려서 집값이 많이 오르는 그런 문제가 있었고, 실수요를 저희가 보호한다는 차원에서 정책을 많이 펴고 있는데, 실수요라고 하는 것을 어디까지 볼 것이냐 하는 것도 한번 생각을 해 봐야 됩니다. 집이 없어서 집을 사는 사람들 모두를 다 실수요자라고 볼 수 있을지는 조금, 그렇게 볼 수도 있지만,

▶ 김지윤 : 집 없으면 집을 사고 싶은 게 실소유자죠.

▷ 김흥진 : 실제로 사서 거주하는 사람하고,

▶ 김지윤 : 실제로 거주하는 사람?

▷ 김흥진 : 예, 실제로 거주하는 사람하고 거주하지 않고 집값이 오를 것을 예상을 해서 미리 집을 사놓는 사람은 약간은 구분할 필요가 있지 않느냐 저희가 생각을 하고요, 그리고 실제로 집을 사서 들어가는 사람이라고 하면 저희가 이번에 발표한 대책과 관련해 가지고 특별히 피해를 보거나 하는 사람들은 없습니다.

▶ 김지윤 : 전세를 빼고, 저쪽에서 빼고 하는데 6개월이면 충분할까요?

▷ 김흥진 : 보통 지금도 집을 사거나 아니면 전세를 옮길 경우에는 자기의 전세계약 만료기간을 염두에 두고 있고, 새로 사는 집에 만약에 세입자가 있다라고 하면 그것까지 감안해서 다 조정하는 게 통상적인 형태라고 할 수가 있습니다. 그런데 그걸 예외를 만약에 많이 둔다라고 하면 결국은 사실은 갭투자를 인정해 주는 형태가 되는 것이기 때문에 일단 집을 구매한다라고 하면 입주를 해야만 하지 않느냐라고 하는 게 저희의 어떤 기본적인 방침입니다.

▶ 김지윤 : 지금 게시판에 많은 질문이 올라오고 있는데, 일단 실장님께서 말씀한 14%에는 저항하는 그런 문자들이 많습니다. 사례를 들어가면서 아니라고 말씀을 하시는데,

▷ 김흥진 : 물론 개별 단지나 개별 물건에 따라 가지고서는 그것보다 많이 오른 곳도 있겠죠. 그렇지만 반대로 집값이 오르지 않은 곳도 있기 때문에 제가 이야기하는 것은 평균을 이야기하는 것입니다.

▶ 김지윤 : 대출 부분에서도 말이 많아요. 사실 우리가 집을 산다고 한다면 지금 웬만한 서울 집값, 아파트, 좀 그래도 신축이라든지 괜찮은, 학군도 괜찮고, 아이를 키우는. 그러면 10억 가까이 한단 말이에요, 지금. 그러면 이거 10억을 현찰을 들고 가서 살 수 있는 사람이 몇이나 있겠느냐? 결국에는 대출을 끼고 사야만 되는데, 그 돈을 마련하기 힘든 사람들, 자산이 있는 사람들은 모르겠지만, 소득으로 그걸 메꾸려고 하는 사람들은 너무 힘들다란 이야기죠. 그래서 대출 규제를 너무 심하게 한 거 아니냐? 무주택자한테까지도, 이런 이야기도 있는데요.

▷ 김흥진 : 저희가 규제 지역을 지정을 하게 되면 LTV 비율이라고 하죠. 집값의 40%까지 대출을 해 주는 걸로 이제 강화가 되는데, 어떻게 보면 집을 사면서 40%가 넘는 대출을 받아서 집을 사는 게, 물론 갚을 능력이 있다라고 이야기를 할 수 있겠지만 결국 그게 가계부채가 될 수 있고, 이 가계부채가 늘어나는 것들이 또 다른 금융 쪽의 어떤 리스크로 작동할 수도 있는 그런 우려도 있기 때문에 어느 정도 그 대출규제는 필요하다고 저희가 보고 있고요. 다만, 실제로 저소득층들이 주택을 구입하는 데 있어 가지고는 LTV 40%이지만 10% 포인트 더 높은 실수요자에 대해서는 혜택을 주고 있고, 또 아주 소득이 낮으신 분들 중에 주택을 구입하시려는 분들 중에는 정부가 정책금융이라고 해 가지고 주택도시기금에서 지원을 해 주는 디딤돌대출 이런 것들이 있습니다. 그런 경우에는 LTV를 저희가 70%까지 지원을 해 주고 있기 때문에 실제로 소득이 낮으신 실수요자분들에 대해서는,

▶ 김지윤 : 아니, 중간쯤 되는 사람들 이야기하는 거예요. 지금 30, 40대 되는 사람들은 지금 굉장히 많은 돈을 가지고 있진 않지만, 앞으로 한 10년, 20년 더 일할 거 아니에요? 그런데 이런 사람들은 그러면 지금 대출을 충분히 갚을 만한 능력은 되는데, 지금 아파트값들을 일단은 9억 이상 넘어가게 되면 대출이 굉장히 쪼이게 되는 거고,

▷ 김흥진 : 40%까지는 나오죠.

▶ 김지윤 : 40%까지는 나오지만, 그런데 지금 웬만한 아파트 30평대, 우리가 보통 이야기하는, 국민들이 보통 산다라는 30평 대는 지금 10억이 넘어간 데가 굉장히 많은데, 이런 사람들은 사실 힘든 거잖아요, 그렇게 사기가. 전세를 만약에 살고 있다고 하면 대출도 못 받게 되는 거고, 전세대출도 안 되고.

▷ 김흥진 : 이 전세대출이라고 하는 것 자체는 전세를 사는데 필요한 돈을 지원해 주는 게 전세대출인 거고, 주택을 사는 사람한테는 담보대출이라고 해 가지고 주택구입용 자금을 지원을 해 주는 건데, 전세대출이라는 형식으로 대출을 받아서 자기가 필요한 임대, 전세대출로 충당을 하고 원래 자기가 임대보증금으로 사려고 했던 돈을 가지고,

▶ 김지윤 : 갭투자를 할까 봐?

▷ 김흥진 : 실제로 입주하지 않은 갭투자를 하고 있는 경우에 전세대출을 계속 해 주는 것이 맞느냐라고 하는 게 저희 기본적인 입장이고, 실제로 전세대출을 받았다고 하더라도 나중에 집을 사서 입주하게 되면 현재 살고 있던 집의 보증금을 돌려받지 않습니까? 그 돈을 가지고 전세대출을 받은 걸 갚고 구입한 주택의 잔금을 치르는 것이 정당한 방법이다라고 저희는 생각을 하고 있습니다.

▶ 김지윤 : 그렇군요. 재건축 이야기도 나왔어요. 이 조합원으로 분양을 받기 위해서는 2년간 반드시 지금 재건축 대상인 그 아파트에 거주를 해야 되는 거잖아요. 사실은 재건축 대상이다라고 이야기가 나와서 계속 못 하고 있지만 그런 아파트들 보시면 많이 낡았습니다. 대표적인 케이스가 여기서 언급하기 좀 그렇긴 하지만, 은마아파트. 정말 낡았죠. 아주 오래된 아파트라서. 그런데 거기가 사실은 학군도 좋고, 학원가도 있고, 낡아서 좀 살긴 힘들더라도 전세로 살긴, 또 전셋값은 높은 편이 아니거든요, 강남이지만. 그런데 지금 집주인들이 2년을 채워야 되니까 나가라고 하는 이야기가 있어서 이것 때문에 마찰이 있다라는 이야기도 있던데요.

▷ 김흥진 : 일단 저희가 재건축 단지에 조합원 분양을 받으려면 2년 거주 의무를 부과한 취지는 어차피 재건축이라고 하는 것이 살고 있던 집의 주거환경이 나쁘니까 그 살고 있는 분들의 주거환경을 개선하기 위해서 추진하는 사업들입니다. 그런데 어느 순간부터는 주거환경의 개선이 주목적이라기보다는,

▶ 김지윤 : 투자…….

▷ 김흥진 : 투자 수단 목적으로 이용이 되다 보니까 본래의 취지에서 많이 벗어났다라고 해서 일단 2년 실제로 거주한 사람들이 혜택을 봐야 된다라고 하는 의미에서 2년 거주의 의무를 부과를 한 것이고, 이제 그렇게 되면 현재 전세 살고 있는 사람들에 대해서 집주인이 전세 살던 분들을 내보내고 본인이 들어가서 살겠다라고 해서 전세시장이 되게 불안해질 거다라고 하는 우려를 하고 있는데, 저희가 이게 적용되는 지역은, 적용되는 곳은 재건축조합이 설립된, 재건축조합이 설립된 곳은 제외하고 아직 조합이 설립이 되지 않은 아주 초기 재건축 단지를 대상으로 했습니다. 은마아파트 같은 경우에도 특정 단지를 이야기하긴 좀 그렇지만, 아직 조합이 설립이 돼 있지 않은 상태이고요, 그런 단지의 경우에는 실제로 조합원 분양을 할 때까지 시간은 굉장히 많이 걸립니다. 보통 짧게는 한 6년, 길게는 한 8년 이상이 걸리기 때문에 그사이에 충분히 집주인이 들어가서 실거주할 수 있는 시간은 많이 있는 거기 때문에 지금 당장 세입자들보고 나가라고 하는, 물론 그런 경우도 있을 순 있겠지만, 당장 그런 집주인들의 수요가 막 몰리거나 하진 않을 거고요, 경우에 따라서는 전세시장을 어떻게 보느냐에 따라 다를 수는 있겠지만, 거기에 만약에 집주인이 들어가서 산다라고 하면 현재 집주인이 살고 있는 그 집이 또 전세매물로 나오지 않습니까? 그러면 전체적인 총량으로 놓고 봤을 때는 전세시장에 미치는 영향은 생각보다 그렇게 크지 않다. 물론 특정 일부 단지는 조금 공급이 부족해지는 경우는 있을 수 있겠지만, 총량적으로 봤을 때는 전세시장에 큰 영향은 없을 것으로 보고 있습니다.

▶ 김지윤 : 큰 영향은 없을 것으로 보고 계시다. 제가 되게 공격적으로 질문을 많이 드렸어요. 죄송한 마음에 한 20초만, 요새 고생 정말 많으시잖아요. 그건 알고 있거든요, 저희도. 그래서 30초 정도만 마지막으로 한 말씀하신다면?

▷ 김흥진 : 실제로 주택시장이 안정이 되어야만, 물론 과도한 규제라고 볼 수는 있겠지만, 전체적으로 시장이 안정이 되어야만 무주택 서민들도 나중에 집을 살 수가 있는 그런 시장환경이 될 겁니다. 그래서 지금은 당장 거주하려는 그런 상황이 아니라고 하면 조금 더 기다리시는 게 좋을 것 같고, 저희가 또 3기 신도시 등을 통해 가지고 충분한 공급이 앞으로 이뤄질 것이기 때문에 기다리시면 좋은 주택들이 많이 나올 것으로 생각을 합니다.

▶ 김지윤 : 예, 알겠습니다. 조금 더 기다려 보도록 하겠습니다, 그럼. 지금까지 김흥진 국토교통부 주택토지실장과 이야기 나눴습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

▷ 김흥진 : 예.

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