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"4년 뒤 전세 급등? 두고 봐야"

TBS 김지윤의 이브닝쇼 tbsevening@naver.com 2020-08-05 20:39

내용 인용 시 TBS <김지윤의 이브닝쇼>와의 인터뷰 내용임을 밝혀주시기 바랍니다.

● 방송 : 2020. 08. 05. (수) 18:10~20:00 (FM 95.1)
● 진행 : 박연미 경제평론가
● 대담 : 최은영 한국도시연구소 소장, 이강훈 변호사(참여연대 민생희망본부 부본부장), 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원

(추경호 / 미래통합당 의원-"국민들은 현 정권이 선심성 정책으로 재정을 펑펑 쓰고는 집값 잡는다는 명분으로 결국 꼼수 증세를 하고 있다고 하면서 '아~ 문 정권은 처음부터 다 계획이 있었구나'라는 얘기를 하고 있는 겁니다.")

(박홍근 / 더불어민주당 의원-"박근혜 정부인 2013년부터 2016년까지 서울에 늘어난 23만 호 주택 중 무주택자에게 돌아간 주택은 고작 22%에 불과했습니다. 아파트 공급만 늘리면 부동산 문제가 해결된다는 단순 억지와 무지몽매 도그마에서 제발 벗어나십시오.")

(용혜인 / 기본소득당 의원-"저는 임차인입니다. 결혼 3년차 신혼부부 전세자금 대출을 받아 은평에 있는 한 빌라에 신랑과 함께 살고 있습니다. 대출이 끊기면 어떻게 목돈을 마련해야 하나 걱정하기도 하고요.")

(신동근 / 더불어민주당 의원-"저는 (보증금) 3천만 원에 월세 70만 원 내는 진짜 임차인입니다.")

(장경태 / 더불어민주당 의원-"집 없는 청년 장경태입니다. 저는 서울에 상경해 반지하, 옥탑방, 고시원에서 살았습니다.")

(김진애 / 열린민주당 의원-"쫓겨날 걱정 없이 전·월세 너무 오르지 않게만 하면 임차인으로 살아도 좋습니다.")

▶ 박연미 : 예, 방금 들으셨는데요, 어제 국회 본회의에서 부동산법 처리를 앞두고 여야 의원들 간 설전이 뜨거웠습니다. 오전에는 정부가 서울·수도권 주택공급 대책을 내놨고, 정부와 여당의 바람대로 부동산 투기를 막고 집값도 안정시킬 수는 방안이 있을지 다들 참 고민이 많은데요 오늘 세 분의 전문가와 함께 얘기 나눠보겠습니다. 먼저 최은영 한국도시연구소 소장님, 어서 오세요.

▷ 최은영 : 예, 안녕하세요.

▶ 박연미 : 참여연대 민생희망본부의 이강훈 변호사님, 안녕하세요.

◐ 이강훈 : 예, 안녕하십니까.

▷ 최은영 : KB국민은행의 박원갑 부동산수석전문위원도 함께해 주셨습니다. 어서 오세요.

◑ 박원갑 : 예, 안녕하십니까.

▶ 박연미 : 유튜브 TBS FM으로 들어오시면 보이는 라디오로도 함께하실 수 있습니다. 먼저 임대차3법부터 얘기를 좀 해볼까 봐요. 국회에서 이른바 진짜 임차인, 가짜 임차인 이런 논란까지 있었는데, 일단 세입자의 주거안정권이 이 법을 통해서 얼마나 보장되는 거냐? 소장님께 먼저 좀 여쭤볼까요?

▷ 최은영 : 예, 일단 계약갱신권을 1회 부여해서 최소 4년은 살 수 있게 되는 것이고요.

▶ 박연미 : 2+2?

▷ 최은영 : 예. 더 사실은 될 수도 있는 점이 있습니다만 자세히는 말씀 안 드리겠고, 여하튼 계약갱신권은 한 번은 부여한다라는 것이고요, 그리고 중요한 게 예전 같으면 임대인이 올리고 싶은 만큼 집세를 올리지 않았습니까? 그래서 못 올리면 나가야 되는데 지금은 이게 인상률이 5%로 제한됐다라는 점이 가장 중요한 변화일 거라고 생각합니다.

▶ 박연미 : 그러면 여기에서 4년 후의 시장 가격을 알 수 없다, 계약갱신 거절 사유도 있는데, 이 집 빌려주는 사람, 그러니까 집주인들이 너무 피해를 본다 이런 주장도 있고, 집주인들 피해가 너무 과장되고 있다 이런 주장도 있는데, 이 변호사님은 어떻게 보셨어요?

◐ 이강훈 : 저는 이 법을 보면서 임대인하고 임차인의 균형이 잘 맞아있는 법이라고 봤습니다. 우선 신규로 임대를 할 때 임대료 인상률이 상한선이 제한이 되진 않거든요. 그다음에 갱신 거절 사유도 있고, 이 정도면, 또 먼저 본인이 특히 들어가서 살 수도 있고, 매매가 제한되는 것도 아니고, 그러면 하고 싶은 거는 거의 다 하는 겁니다. 그리고 갱신한다는 게 딱 한 번이에요. 물론 묵시의 갱신도 있습니다. 아까 말씀하시려다 마셨던 것 같은데, 묵시의 갱신하고 나서 다시 갱신요구권 한 번 더 행사할 수 있어요. 그런 건 당사자들 사실상 합의에 의해서 그렇게들 연장이 되는 거니까 아무 문제가 없는 거죠. 그런 측면에서 놓고 보면 그렇게 크게 임대인의 권리를 제한하고 있는 것은 아니다 이렇게 생각이 듭니다.

▶ 박연미 : 균형이 잡혀있다 이렇게 말씀을 해 주셨는데, 아무래도 시장은 우리 박 위원님이 가장 오랫동안 주시해서 보셨을 것 같아요. 집주인 입장에서 생각을 한다면 이게 균형이 맞는 법인가요, 아니면 좀 나한테 너무하다 이런 법인가요?

◑ 박원갑 : 당초에 전월세상한제하고 계약갱신청구권 도입을 한다고 그랬을 때 논란이 됐던 부분들이 전세 놓고 전세 사람이 있을 수가 있거든요. 그러면 내가 학교를 마치고 들어가려고 그랬는데 세입자가 계약갱신청구를 하면 어떻게 하느냐? 그 부분이 우려가 있었는데, 어쨌든 그거는 직계존비속까지도 살 경우에 예외로 한다, 들어갈 수 있다 이 부분들은 어느 정도 해소가 된 것 같고요, 또 하나는 입주 단지에서 좀 그런 불만들이 나오고 있는 것 같아요.

▶ 박연미 : 새로 분양 받아서 들어갈 집?

◑ 박원갑 : 그렇죠. 가령 예를 들어서 송파구의 헬리오시티를 이야기를 많이 해요. 그런데 제가 실거래가를 보니까 2018년 12월에 입주를 했어요. 그런데 국민주택 규모 기준으로 보니까 당시에 전세가가 한 5억에서 한 6억 정도 했더라고요. 그런데 지금 시세가 9억에서 한 10억 정도 돼요. 그런데 5억에 만약에 전세를 놨으면 이번에 12월이 되면 계약갱신청구를 하겠죠. 그러면 이게 5억 줬으면 5억 2,500 정도밖에 못 받지 않느냐? 주변 시세는 10억인데. 이런 부분, 그러니까 우리나라의 독특한 어떤 그런 아파트 공급시스템, 그러니까 한꺼번에 짓고 한꺼번에 들어가다 보니까 전셋값이 굉장히 떨어지는데, 2년 뒤에,

▶ 박연미 : 확 올라버리죠.

◑ 박원갑 : 예. 그런 부분들이 집주인 입장에서는 전세를 다 못 받는다 이래서 일부 불만이 생기는 것은 맞는 것 같고, 다만 그건 입주 단지에서만 지금 집중적으로 일어나고 있어서 일부 좀 과장되는 어떤 그런 측면들도 좀 있다 이렇게도 볼 수 있을 것 같습니다.

▶ 박연미 : 그렇군요. 집값 고민하시는 분들 다 들어오세요. 이브닝쇼 특집대담, <집값 잡을 수 있을까?> 최은영 소장님, 이강훈 변호사님, 박원갑 위원님과 함께하고 있습니다. 저는 스페셜 DJ 박연미고요 참여 원하시는 분들은 50원의 유료 문자, 100원의, 아, #0951번으로 보내주시면 됩니다. 게시판으로도 많은 의견 보내주고 계신데요 그렇다면 최근에 국회에서 굉장히 뜨거운 핫이슈가 됐던 통합당의 윤희숙 의원의 연설, 이른바 임대차3법을 비판하면서 4년 뒤 전·월세 가격 폭등을 주장을 했습니다. 이 5년 연설이 영상으로 굉장히 많이 돌아다니는데, 소장님, 이거는 근거가 있는 이야기인가요?

▷ 최은영 : 근거는 4년 뒤에 미래를 어떻게 알겠습니까? 근거는 없는 이야기라고 보여지고요, 그리고 이런 전세의 종말은 사실 지금 이번에 처음 이야기된 게 아니거든요. 2016년에도 한참 전세의 종말이다, 이자율이 떨어지면서 그때 당시에 대통령과 총리까지 나서 가지고 이자율이 낮은데 월세 시대는 끝났다. 뉴스테이 같은 월세 살아야 된다, 대안으로 전세 대신 이런 이야기를 할 정도로 전세 시대가 끝났다는 이야기가 횡행했었거든요. 그런데 그때도 그 말은 틀렸었고요 아마 이번에도 저는 틀릴 것이라고 생각됩니다. 장기적인 추세에서 1995년에서 2015년 사이로 볼 때 전세 비율이 계속 감소하고 있는 것은 맞는데요, 지금 2015년에서 2020년 데이터가 아직 안 나왔는데요, 인구주택총조사 결과가 나와야 정확하게 알 수 있는데, 그때 또 전세 비율이 떨어질지는 사실 잘 모르겠습니다. 왜냐하면, 왜 아까 2016년이 전세 종말을 이야기했다고 말씀드리지 않았습니까? 그런데 그 이후로는 실거래에서 전세가 차지하는 비율이 계속 높아졌거든요. 이렇게 되면 전세의 비율이 다시 올라가는 그런 상황이 올 수도 있을 거라고 예상을 합니다. 그래서 윤 의원의 4년 후에는 다시 전세가 없어질 것이다 이 말은 2016년의 예견이 틀렸던 것처럼 2020년에 다시 그 예견도 틀릴 거라고 단언할 수 있습니다.

▶ 박연미 : 단언한다고 말씀해 주셨는데, 2015년 상황이 생각이 납니다. 그때도 전세 대란이 있었는데, 이 저금리 시대에 자연스럽게 월세로 바뀌는 현상이 조금 더 가속화되는 건지, 그런데 또 이 갭투자가 성행했던 부동산 시장 상황을 생각하면 갭투자라는 게 결국 전세를 안 끼면 집을 못 사기 때문에 남의 돈 끼고 집을 사는 거잖아요. 그러면 이 갭투자로 집 산 분들이 전세금을 일시에 내주기가 어려울 텐데, 월세 전환이 급속히 이뤄지긴 어렵다 그래서 이런 주장이 나오는 건가요, 위원님?

◑ 박원갑 : 어차피 저는 멀리 보면 전세는 종말로 가는 과정에 있다고 보고요, 그러니까 전세가 유지되는 두 가지 측면, 고금리가 되고, 집값이 계속해서 우상향해야 된다는 그런 게 무너질 것 같아요. 그런데 과연 4년 뒤에 어떻게 될지 그건 아무도 모르는 건데, 오를지 내릴지 그거는 가봐야 알죠. 다만, 전세 거래 비중은 조금은 줄 것 같아요. 특히 신규 기준으로 보면. 주로 재계약을 통해서 눌러앉잖아요?

▶ 박연미 : 최근 들어서 보면 이미 그런 현상이 조금씩 나타나고는 있는 것 같더라고요?

◑ 박원갑 : 그렇죠. 그런 게 이미 나타났죠. 지금의 통계도 보면 실제로 그렇게 나오는데요, 지금 전세 비중이 2006년 당시에 54.2% 정도가 되었어요. 그런데 2016년, 아까 말씀하신 대로 그때부터 쭉 떨어지기 시작했어요. 그때 2016년에 39.4%, 작년에는 39.7%예요. 그런데 최근에는 40% 그 근처에서 주춤하고 있는 것은 맞죠. 그런데 지금 갭투자를 완전히 차단이 됐잖아요. 지금 집 하나 더 사면 취득세만 8%인데,

▶ 박연미 : 그렇죠.

◑ 박원갑 : 그러면 전반적으로 집주인 입장에서는 전세 놓는 것보다는 월세 놓는 게 좀 낫잖아요. 지금 전·월세 전환율이 어쨌든 법에 보면 4%인데, 지금 이자율이 1년 정기예금이 1%가 안 되니까 집주인 입장에서는 계속해서 월세로 바꾸고 싶어하는 그런 욕구가 생길 거예요. 그런 측면에서 보면 다만, 말씀하신 것처럼 이게 과연 전면적인 월세시대냐? 저는 그렇게 보진 않고요. 비중의 차이라고 저는 보는데, 아마도 당분간은 아마 전세에다가 일부 월세를 섞어낸,

▶ 박연미 : 반전세?

◑ 박원갑 : 반전세가 조금 늘어나는 형태가 될 가능성이 있다. 그거는 조금 늘어날 수 있다 이렇게 지금 예상을 해 보고 있습니다.

▶ 박연미 : 시장 상황을 좀 봐야겠는데, 이 변호사님, 그러면 임대차법 때문에 전세가 실종될 거다 이게 윤 의원 주장의 근간이었거든요. 이 부분은 어떻게 해석을 해야 될까요?

◐ 이강훈 : 임대차법의 위력을 너무 과하게 생각하시는 것 같은데, 이게 경제 현상이죠. 임대가, 월세가 유리한지 전세가 유리한지 그건 경제 상황에 주로 많이 의존하는 문제인 것 같고요, 그다음에 임대인들께서 여유가 아주 많아서 그걸 돈을 태워줘서 이렇게 전세를 월세로 바꿔준다 이런 케이스는 그렇게 많이 일어날 순 없고, 집을 매각을 하신다든지 또는 계약을 종료를 하고 임차인이 바뀌면서 새로 한다든지 이럴 경우에는 그런 일들이 생길 수 있다, 조금 올리면서 본인이 월세를 좀 받겠다 이런 선택을 할 수 있겠다는 생각이 들고요. 그게 또 약간 임대인한테 약간 더 유리한 측면이 있습니다. 지금 전월세 전환율이라든지 그런 걸 고려하면. 그러니까 그럴 경향이 나타날 수는 충분히 있는데, 다른 동기가 있을 수가 있어서 이건 시장 상황에 따라 많이 바뀔 수 있다는 생각이 들고요. 그런데 패턴이 그렇게 막 우르르 이런 상황이 될 순 없는 게 갱신요구권이 있기 때문에 예전 같으면 2년마다 한 번씩 난리를 쳐야 되는 상황이었는데, 지금은 이게 2년마다 갱신하면서 월세로 전환하고 싶다 이렇게 해도 임대인이 동의를 안 해 주면 전환을 할 수가 없거든요. 그러니까 그런 또 시간의 여유는 또 있고, 그렇다 보니까 이게 막 우르르 급격하게 이렇게 되는 현상은 나타나기 좀 쉽지 않을 것 같아요.

▶ 박연미 : 그런데 저는 궁금한 게 이 전세금을 월세로 전환할 때 우리가 시장에서 예를 들면 100에 몇 만 원 이런 식의 어떤 비공식적인 공식 있잖아요. 이 전환율을 좀 낮춰야 한다 이런 주장이 나왔는데, 김현미 국토부 장관이 오늘 바로 이 전환율을 좀 낮추겠다 이런 이야기를 했어요. 이게 실제로 어느 정도 도움이 될지 정말로 임대인과 임차인 사이에 구속력을 발휘하게 될지 이게 좀 궁금하더라고요. 어떻게 보셨어요?

▷ 최은영 : 2016년, 계속 문제의 2016년, 그러니까 전세 대란이라고 했고, 굉장히 전세 가격이 올라서 많은 서민들이 고통을 받고 있었거든요. 그래서 2016년에 이 전월세 전환율을 조금 낮추자. 그래서 그 당시에는 한국은행 기준금리가 2.5%였고, 이것의 4배로 법에 되어 있었거든요. 그러면 6%이지 않습니까? 그런데 이거보다 조금 낮추기 위해서 어떻게 했냐면 2.5% 더하기 3.5%로 그렇게 법을 바꿨어요.

▶ 박연미 : 공식을 아예 만들어줬군요?

▷ 최은영 : 예. 그러니까 중요한 거는 더하기 3.5인 거죠. 그러니까 법에 의해서 3.5가 된 게 아니라 법의 시행령에 의해서 3.5가 되었고요, 그러다 보니까 조금 낮아진 건데요, 전월세 전환율이. 지금 워낙 이자가 한국은행 금리가 0.5가 되다 보니까 0.5 플러스 3.5 하면 4%가 되잖아요. 그런데 이게 4%라는 게 그냥 시중 금리에 비해서 너무 높은 상황이 된 거예요. 그러다 보니까 임대인들이 전세에서 월세로 전환하면, 그러니까 1억이면 연 400만 원을 내야 되는 상황이기 때문에 상대적으로 굉장히 부담이 커진 거죠, 예전에 이율이 높을 때에 비해서. 그런 측면에서 지금 상황에 맞게 이 전월세 전환율을 낮은 방향으로 전환할 필요가 있다고 생각합니다.

◑ 박원갑 : 그 부분 대부분 동의를 하고요, 왜냐하면 말씀하신 것처럼 고금리 시절에 적용했던 전월세 전환율을 지금 1%도 안 되는 이 상황에서 그대로 대입할 수는 없는 상황이고, 그래서 지금 세입자가 계약갱신청구를 했을 때, 우리 변호사님이 말씀하신 것처럼 집주인이 월세를 요구를 한다 하더라도 거부하면 안 되는 거예요. 그러니까 그거는 전세로 5% 이내에서 증액을 하는 건데, 만약에 세입자 입장에서 이게 전세를 월세로 넘어갔을 때 그 부담을 어떻게 할 거냐 하는 부분인데, 만약에 세입자 입장에서는 전세대출을 할까 아니면 진짜 집주인 요구대로 이것을 월세로 바꿔줄까 고민할 거 아니에요. 그런데 지금 전월세 전환율이 4%로 돼 있지만 서울 같은 데는 저희들이 국민은행 통계를 보면 한 3.97% 정도 되고요, 인천 같은 데는 5% 좀 넘습니다.

▶ 박연미 : 이게 동네마다 수급 상황에 따라서 좀 다르군요?

◑ 박원갑 : 예, 다릅니다. 이게 강제조항이 아니라 약간 권고사항처럼 처벌 규정이 없다 보니까 그런 건데, 세입자 입장에서는 만약에 이게 전월세 전환율이 2% 정도로 낮아진다면 은행 대출, 전세대출이 한 2% 초반이거든요. 그거랑 비슷하잖아요?

▶ 박연미 : 은행에 이자를 내나, 집주인에게 보내나.

◑ 박원갑 : 비슷하죠. 그다음에 이제 또 월세에 대해서는 소득공제가 되거든요. 그러면 만약에 전월세 전환율을 일부 낮춘다 그러면 세입자 입장에서 여러 가지 계약갱신을 할 때 더 내는 거 아니냐 이런 부담들을 좀 줄일 수 있는 측면이 있을 것 같아요.

▶ 박연미 : 그러면 전월세 전활율이 좀 낮아지면 세입자 입장에서는 선택할 수 있는 선택제가 더 늘어나는 셈이 될 수도 있겠네요?

◑ 박원갑 : 그렇죠. 그게 엇비슷하면 그렇게까지 집주인의 어떤 요구 부분을 충분히 수용할 수도 있고, 어떻게 보면 옵션이 하나 있는 거죠.

▶ 박연미 : 지금 위원님 의견에 다른 생각을 가지고 계신 청취자가 문자를 하나 보내주셨어요. 물반고기없음님, 물 반 고기 반이 아니네요. ‘임대인 입장에서는 사유재산을 정부가 너무 터치하는 게 아닌가? 불편할 수도 있지 않을까요?’ 이런 의견 주셨는데, 이 부분에 대해서는 논란이 좀 있지 않을까요?

◑ 박원갑 : 그런데 두 가지 부분이 충돌하는 부분들이 있어요. 아까 제가 말씀드린 그런 헬리오시티 예를 들었었잖아요.

▶ 박연미 : 거기가 1만 가구 정도 됐었죠, 처음 들어올 때?

◑ 박원갑 : 한꺼번에 입주를 하다 보니까 그런 부분들이 있긴 한데, 그런데 이 부분을 어떻게 조율할 거냐 하는 부분들은 제가 봐서 있기는 해요. 그런데 집주인 입장에서 아까 말씀드린 것처럼 일부 또 세입자보고 나가라고 할 수도 있는 거고, 자기가 전입하겠다 나가라 이렇게 하는 어떤 부분도 있기 때문에, 그리고 주택임대차보호법은 결국은 세입자를 보호하기 위한 특별법이잖아요. 그런 측면에서 보면 어쨌든 이게 충돌되는 부분들을 잘 원만하게 이끌어나가는 게 중요할 것 같아요.

▶ 박연미 : 황희 정승 같은 말씀. 그런데 이 변호사님, 63**님이 이런 질문을 주셨어요. ‘신규 입주단지는 임대인 손해가 너무 큽니다. 그래서 신규 등기를 하고 첫 임대를 줄 때는 이 임대차3법이 적용되지 않게 예외를 좀 줍시다.’ 이런 이야기를 하셨거든요. 이게, 글쎄요, 법적으로 가능한지, 또 이게,

◐ 이강훈 : 원래 지금 첫 임대 때는 아무런 제한이 없잖아요.

▶ 박연미 : 그렇군요.

◐ 이강훈 : 첫 임대 때는 임대료를 정하는 거와 관련된 아무런 제한이 없어요.

◑ 박원갑 : 그렇죠. 첫 임대는 없는데 이거는 있을 거예요. 대출이 안 되니까 결국은 전세보증금을 받아서 잔금을 치르는 사람들이 한꺼번에 몰릴 수는 있잖아요. 그래서 걱정을 하시는 건데, 또 시장은 거기에 적응을 해요. 그러면 제 생각에는 새로운 현상들이 나올 걸로 보이는데, 아마 전세 가격을 그렇게 싸게는 안 내놓을 거예요. 그렇죠? 왜냐하면,

▶ 박연미 : 어차피 갱신청구권도 있고, 한 번 내주면 4년이니까?

◑ 박원갑 : 그렇죠. 그래서 아마 그렇게 되면 입주단지에서 그동안에 전셋값이 세일이었거든요. 그런 현상들이 조금은 사라질 수가 있고, 입주율이 좀 늦어질 거예요. 그러면 아마 건설사 입장에서는 빨리 잔금을 받아야 되는데, 그런 부분이 다소 걱정은 할 수 있겠지만, 시장은 어차피 적응해 나갈 것 같아요. 지금도 보면 올 9월 정도 입주하는 아파트들 보면요,

▶ 박연미 : 만만치 않은가요, 가격이?

◑ 박원갑 : 전셋값이 그렇게까지는 싸진 않습니다.

▶ 박연미 : 시장 상황 하반기에 어떻게 흘러가는지 9월 계약 이후에 좀 지켜봐야겠는데, 코로나19가 또 변수가 될 것 같기도 하고요, 언제나푸름님 질문은 제가 우리 소장님께 드릴게요. ‘다른 나라들처럼 전세는 없어지고 월세로 가는 게 당연한 흐름이 아닐까요? 임대인도 수익을 내야 하는데 전세로는 더 이상 돈 벌기가 힘들고 월세로 갈 거다. 임대인 수익도 어느 정도 보장이 돼야 장기계약도 보장되지 않을까요?’ 이런 질문 주셨거든요. 어떻게 보세요?

▷ 최은영 : 이게 쉽게 전세에서 월세로 가는, 점점 더 그쪽으로 가는 방향은 추세적으로 그런데, 그런데 그러면 우리나라에 전세가 완전히 없어지겠냐? 이런 부분에 관해서 좀 생각이 다르다라는 거고요, 굉장히 오랜 역사적 맥락이 있고, 사실 이런 집들도 제법 있더라고요. 제가 방문해 보면, 그러니까 임대인이라고 무조건 다 2년 있다가 나가라 이런 임대인들만 있는 건 아니에요.

▶ 박연미 : 그렇진 않아요. 서로 합이 잘 맞으면 ‘그냥 사세요. 잘 고쳐가며 사세요.’ 하는 집도 있죠.

▷ 최은영 : 예. 그런 집들도 꽤 많고, 그다음에 더더군다나 시장 경쟁력이 없는 집들이 있어요. 오래 되고 낡고 이런 집들은 그냥 전세로 오래 살아주는 게 임대인 입장에서도 더 고마운 이런 집들도 있거든요. 그런 측면에서 집들이 다양하게 있는 거죠. 아파트도 있고, 단독, 다세대, 연립 이렇게 다양하게 있는 상황에서 전세가 일시에 없어진다 이런 상황은 좀 있기 힘들 거라고 보여지는 거죠. 전세가 굉장히 두 가지 얼굴이 있는데요, 투기의 레버리지로 되는 점이 한편이라면, 또 한편은 조금 아까 제가 말씀드린 것처럼 굉장히 저렴한, 수도권에도 4천만 원, 5천만 원짜리 전세들이 있거든요. 그러면 월세 내지 않고 굉장히 저렴하게 살 수 있잖아요. 이런 장점이 있는 측면이 있어요. 그래서 전세의 두 얼굴이 있어서 사실은 전세가 없어질 것이다, 혹은 없어져도 괜찮다라고 하는 거는 굉장히 위험한 발언이라고 봅니다.

▶ 박연미 : 그렇군요. 그런데 일부에서는 전세 가격이 크게 오를 거다, 이번 법을 기점으로 해서. 또 강남권에는 실제로 전세가 없다 부동산에서 이런 이야기도 나오는데, 이게 임대차법의 부작용 영향이 크다. 매매가격 폭등, 전문용어로 매물잠김 현상 이런 것들이 더 가속화되고 있다고 하는데, 시장을 계속 보고 계시는 위원님 생각은 어떠세요?

◑ 박원갑 : 지금 전세의 품귀현상은 복합적인 요인이에요. 그런데 제가 봤을 때는 저금리에 따라서 이 집주인이 전세보증금 받아봐도 남는 게 없으니까 큰 수익이 안 되니까 월세를 요구를 할 수도 있고요, 또 보유세 부담 때문에 또 월세로도 바꾸고 싶어하는 그런 것도 있었고, 또 거주 요건이 또 강화됐어요. 재건축 2년 살아라. 또 내년부터는 1주택자도 10년을 살아야 되는 그런 부분 때문에 빨리 거주 기간을 채우자 이런 것들도 전세의 어떤 가격 상승의 영향을 줬다고 보고요. 최근 한 달 정도 시장을 본다면 임대차3법이 일부 영향을 좀 미친 것은 맞는 것 같습니다. 왜냐하면 나중에 못 올린다고 그러니까, 그때는 정보가 정확하지 않았잖아요. 그래서 미리 올리는 그런 경향들이 나타났다 이렇게 볼 수는 있을 것 같고요. 다만, 지금 전세의 100%가 다 전월세의 어떤 임대차3법 관련은 아니다 이렇게 말씀을 드릴 수 있는데, 다만 이렇게는 될 거예요. 제 생각에는 앞으로 완전한 어떤 월세, 이것을 찾기가 조금 기회가 줄어들 수는 있겠다.

▶ 박연미 : 완전한 전세?

◑ 박원갑 : 그렇죠. 그러니까 왜냐하면 아까 제가 반전세 중심으로 앞으로 많이 늘 거라고 말씀을 드렸잖아요. 그리고 기존 세입자는 다 재계약을 통해서 눌러앉는 거예요. 그러면 신규로 매물들이 좀 종전보다는 줄어드는 것은 분명하다.

▶ 박연미 : 2년에 한 번 나오던 게 4년에 한 번 나올 테니까요.

◑ 박원갑 : 그거는 맞는데, 그래서 아마 제 생각에는 완전히 전세 대란까지 그거는 과연 갈지 이 부분은 봐야 돼요. 왜냐하면 우리가 ’89년도에 1년 내지 2년 할 때 그때는,

▶ 박연미 : 노태우 정부 때였죠.

◑ 박원갑 : 그때 소급적용도 하지 않았고, 그리고 상한도 없었고 했는데, 이번에는 상한이 있잖아요. 그리고 어떻게 보면 갑자기 또 한 거라서 미리 올린다 이런 부분들이 좀 충격을 줄일 수 있는 그런 측면도 있습니다. 그런데 전반적으로 보면 저는 전세가 비율이 지금보다는 좀 올라갈 거다 이렇게 보고 있습니다.

▶ 박연미 : 그렇군요. 저희가 가려운 데를 확 긁어드리려고 하는데요, 이브닝쇼 특집대담, <집값 잡을 수 있을까?> 최은영 소장님, 이강훈 변호사님, 박원갑 위원님과 함께하고 있습니다. 저는 스페셜DJ 박연미고요, 참여 원하시는 분들은 TBS앱이나 50원의 유료문자, #0951로 의견 보내주세요. 저희 그러면 여기서 경실련 통계 이야기를 좀 한번 해볼까 봐요. 이 시민단체 참여연대에서도 나와 계시는데, 정부가 조작된 통계로 잘못된 대책을 내놨다. 문재인 정부 3년 동안 서울 집값이 34% 올랐고 그중에서 아파트만 특히 52%나 상승을 했다. 보수 정부보다 12배나 빠르게 올랐다 이런 주장이 나왔거든요. 이거 이강훈 변호사님께 좀 여쭤볼까요?

◐ 이강훈 : 왜 이렇게 곤란한... 일단 경실련이 이야기하신 그게 어떤 거냐면 감정원 통계의 문제점들이나 이런 것들을 이야기를 하신 게 있는데, KB 통계를, 국민은행 통계를 가지고 이야기를 하신 거거든요.

▶ 박연미 : 마침 나와계시네요.

◐ 이강훈 : 국민은행에서도 이 주택가격 지수를 따로 내요. 그래서 여러 가지 전국적인 어떤 상황들을 봐 가지고 주택가격 지수를 내고 그것의 상승률도 내거든요. 그러면 그 상승률은 지금 경실련에서 이야기하신 부분보다 훨씬 낮습니다. 그런데 중위가격이라고 중간값이거든요. 중간값이 얼마나 상승했는지, 특히 아파트 같은 경우에 대표적인 중간값이 사람들에게 제일 많이 다가오는 가격이니까 그 가격이 얼마나 상승했다 이걸 가지고 상승률로 이렇게 발표를 하신 거예요. 비율이 좀 크게 나타나는 경향이 있는 거죠. 이건, 저는 그런데 이것 자체는 그렇게 썩 좋은 상승률 표현 방법은 아니라고 좀 생각을 하고요.

▶ 박연미 : 경실련의 자료가?

◐ 이강훈 : 예. 그러니까 KB에서도 그거 다, 그런 방식이 있다는 걸 다 알면서도 실제 발표한 거는 지수를 이용한 상승률을 이야기를 해보자면, 왜냐하면 거래 안 된 부분도 많이 있는 거잖아요. 그걸 다,

▶ 박연미 : 예컨대 지수가 99에서 106으로 올랐다 이런 방식으로?

◐ 이강훈 : 그렇죠.

▶ 박연미 : 그러니까 퍼센트로 이야기를 안 한다는 말씀이죠?

◐ 이강훈 : 퍼센트로, 그것도 퍼센트로 잡을 순 있죠.

◑ 박원갑 : 잡을 수 있죠.

◐ 이강훈 : 잡을 수 있어요. 그리고 실제 그 통계도 다 냅니다, 수치도. 그런데 감정원도 그런 부분을 나타냈는데, 감정원 통계가 좀 실거래를 좀 덜 반영하는 그런 양상들이 나타나요. 좀 평탄하게 나타나는 경향들이 있거든요. 우리 통계청에서 근무하셨으니까 더 잘 아실 텐데,

◑ 박원갑 : 말씀해 주시죠.

◐ 이강훈 : 한번 그 부분에 대해서, 실제로 연구자셨으니까 말씀...

▶ 박연미 : 어때요, 소장님? 정말로 이 감정원 통계가 부정확합니까?

◑ 박원갑 : 정확하게 좀 말씀해 주십시오. 전문가시니까.

▷ 최은영 : 곤란한 질문을 받게 됐는데요, 그런데 『통계의 거짓말』이라는 책이 발간이 됐었어요. 번역한, 외국의 책을 번역한 책인데, 그러니까 사실 통계라는 것은 어떤 자료를 쓰느냐에 따라 굉장히 다르고 계산을 어떻게 하느냐에 따라서도 굉장히 다른 거죠. 중위값을 쓸 거냐, 평균을 쓸 거냐에 따라 다른 거고, 실거래가를 쓸 거냐, 아니면 조사를 한 자료를 쓸 거냐 이런 거에 따라서 다 달라지고, 특히나 이강훈 변호사님이 이야기하셨던 것 중에 그러면 한 아파트가 6억에서 9억이 됐어요. 그런데 그 아파트 4천 세대로 구성됐다고 볼 때 그러면 얘가 얼마나 이 단지를 대표하는지 이런 문제들이 있지 않습니까?

▶ 박연미 : 대표성?

▷ 최은영 : 그래서 그걸 통계적인 용어로는 가중치를 부여하고 이러는데, 이 가중치를 부여하는 방식이 아마 감정원하고 KB하고 다를 것이라고 예상이 돼요. 그런데 이것들을 세세한 내용까지는 다 공개하고 있지 않기 때문에 정확하게는 파악할 수 없어서 저도 공개가 필요하다고 이렇게 이야기하고 있는데, 그런 점에서 조작이다, 자료가 이렇게 보기는, 왜냐하면 통계청이 자칫 잘못하면 의문의 1패일 수 있는데, 제가 말씀드리면. 왜냐하면 한국 통계청에서 소득자료를 2개를 내거든요. 가계금융복지조사라는 걸 내고, 가계동향조사라는 걸 내는데, 이 2개의 소득이 달라요. 상당히 다르거든요. 그러니까 통계자료는 그런 속성이 있어서 이게 다를 수 있는 거지 이게 하나가 조작이다 이렇게 보긴 힘들고, 그러니까 이러한 자료로 보면 저희가 해 보니까 경실련에서 이야기하는 것과 그다음에 감정원 것의 한 중간 정도 값 나오더라고요. 그래서 계산 방법에 따라 굉장히 좀 다를 수 있다는 거죠.

▶ 박연미 : 그래요? KB로 그 부분을 넘기겠습니다.

◑ 박원갑 : 지금 KB보다 감정원에서 지금 발표하고 있는 건데요, 그런데 이런 게 약간 장바구니물가하고 이런 소비자물가하고,

▶ 박연미 : 이른바 체감물가와 통계상의 물가 사이의 괴리랑 비슷하다.

◑ 박원갑 : 그 정도로 보시면 될 것 같고, 그런데 제 생각에는 글로벌 스탠다드 지표가 있거든요. 그거는 가격이 아니라, 그러니까 가격 지수거든요. 가격은 충분히 착시현상이 또 나타날 수 있고 그래서 지금 계속해서 가계지수로 봐야 된다. 그거는 저는 말씀드리고 싶고, 특히 중위가격을 쓰게 되면 약간 좀 착시가 생길 수 있는 게 요새 입주단지 아파트가 비싸잖아요. 강남은 20~30억 하니까. 이 아파트가 확 들어와 버리면 중위가격 쑥 올라가요.

▶ 박연미 : 중위가격이라는 게 서울에 있는 아파트 1번부터 마지막까지 쭉 한 줄로 세워서 제일 가운데에 있는 아파트 가격,

◑ 박원갑 : 가운데, 그렇죠.

▶ 박연미 : 그걸 말씀하신 거죠?

◑ 박원갑 : 그런데 갑자기 멸실돼 있다가,

▶ 박연미 : 뒤에 있는 친구들이, 비싼 친구들이 확 들어와 버리면?

◑ 박원갑 : 그러면 갑자기 집값이 어쩔 때는 입주단지가 1만 가구일 때하고 3만 가구일 때하고 보면 갑자기 집값이 입주가 몰리면 중위가격이 확 올라가 버리는 그런 문제들이 생길 수 있기 때문에 그래서 두 가지 동시에 보시되 일반적으로서는 가계지수다, Price index다 이렇게 보시면 저는 될 것 같습니다.

◐ 이강훈 : 김현미 장관께서 말씀하신 11%는 그런 측면에서 실거래되고 있는 것과 그다음에 거래되지 않고 있던 부분 이런 것을 다 지수화해서 그렇게 산정을 한 것이고, 그다음에 우리가 그때 실거래가 지수를 같이 이야기를 해 주셨으면 국민들이 체감하는 수치는 사실 또 실거래가와 같은 부분이거든요. 그래서 그때 실제 2017년 4월에서 2020년 4월까지 실거래가 지수가 감정원에서 낸 것도 45.4%나 올라갔어요. 그러니까 사람들이 많이 느끼는 건 그걸 느끼는 거죠. 그러니까 그런 부분들이 실제로 많이 올랐다라는 부분을 좀 인정을 하시고, 그런 부분에 대한 어떤 정부 정책을 좀 설명하셨으면 조금 더 공감대를 확보하지 않았을까 이런 생각을 합니다.

▶ 박연미 : 전체적으로 부동산 정책의 커뮤니케이션의 여러 가지 기술이 좀 보완이 되면 좋겠다 이런 생각을 많이 해보게 되는데, 결국은 그래서 제일 궁금한 건 여당에서 지금 공급대책도 내놨고 정부가 여러 가지 애를 쓰고 있는데, 그 집값 잡힐까요? 마지막 질문으로 드리려고요.

▷ 최은영 : 예. 시간이 벌써 많이 됐나 보네요. 집값이 어제도 공급대책이 발표되기도 했고, 그다음에 그 이전에 나왔던 6.17, 7.10 대책이 상당히 강한 대책이거든요. 특히 다주택자와 법인은 사실 거의 꼼짝마, 제가 보기에는 법인 쪽에서는 매물을 안 내놓을 수 없을 정도로,

▶ 박연미 : 세 부담이 무거워졌죠?

▷ 최은영 : 세 부담이 굉장히 무거워졌기 때문에, 그렇기 때문에 주택 가격이 다른 변수가 없다면 안정화되는 것으로 방향이 갈 것이라고 예상합니다.

▶ 박연미 : 그렇다면 연말까지 시장 상황 한번 지켜보겠습니다. 지금까지 최은영 한국도시연구소 소장, 참여연대의 이강훈 변호사, 박원갑 KB 국민은행 부동산수석전문위원과 말씀 나눴습니다. 세 분 고맙습니다.

◐ 이강훈 : 예.

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