▶▶ 리포트 영상에 못 담은 상세한 내용, Q&A로 정리했습니다.
Q. 최근 서울의 분양시장 열기가 상반기 때와 다른데 그 이유는 무엇이라고 보시나요?
A. 분양가상한제 이슈이후에 과열되었던 청약시장상황에서 수백대 1 의 경쟁률이 일반적이었던 시장이었는데 작년같은 경우 거래가 줄어들고 가격이 하락하면서 경쟁률도 줄어들었다가 , 올 초 중도금대출에 대한 제한도 풀리고 청약 지역제한도 풀리는 등 완화적인 조치가 이루어지면서 다시 경쟁률이 올라간 현상이 나타났다가 최근 다시 그 열기가 좀 사그라드는 분위기입니다 .
기존 주택시장의 거래가 소강상태에 접어들고 있는 상태에서 고금리 , 물가상승 등 향후 시장상황에 대한 불확실성에 대한 우려가 커진 가운데 고분양가에 대한 부담 및 금리 , 대출조건 등 자금 조달의 부담감이 커지면서 수요심리가 약화되고 있습니다 .
Q. 최근 주택시장, 부동산 시장의 분위기는 어떠하다고 보시나요?
A. 22년 거래량이 서울아파트 기준해서 1 천건을 밑도는 현상이 장기 간 지속되었고 이에 따라 가격의 조정이 이루어지고 부동산시장의 경착륙을 우려했던 것이 올 초의 일입니다 . 그렇지만 1/3 대책이후로 특례보금자리론 , 50 년 초장기모기지론등 대출완화로 시장에 거래량이 늘었다가 다시 대책의 종료 , 고금리의 장기화가 예상되니 거래가 급 소강상태로 접어들었습니다 . 또한 , 정책자금의 영향으로 일부 수요가 유입되었지만 , 시장에 매물은 정책이후에도 꾸준히 증가하여 연초 약 6 만건의 아파트매물이 현재 8 만건을 넘어서는 상태입니다 . 즉 , 매도자와 매수간의 가격합의가 이루어지지 않는 시장이고 당분간 이 상황이 이어질 것으로 예상됩니다 .
Q. 시중은행들이 잇따라 주택담보대출 금리를 올리고 있는 상황인데 이런 상황에서 무주택자들이 집을 사도 될까요?
A. 지금 우리나라는 1 월 이후 계속해서 기준금리를 동결하는 조치를 하고 있는데도 불구하고 시장 금리는 상승하는 상황을 겪고 있습니다 . 이유는 작년말에 있었던 채권시장의 경색에 따른 조달 금리의 상승 그 여파가 이어지고 있습니다 . 미국 기준금리와 역전상태이고 , 고금리의 장기화가 예정되는 상황이라는 것은 과거에 우리가 체감했던 금리부담과 동일한 상태로 곧 돌아가기 힘듬을 의미합니다 . 주택가격이 아직 하향 조정되지 않은 상태에서 과도한 레버리지를 활용해 집을 사는 경우 향후 주택가격조정에 따른 충격에서 자유로울수 없어서 관망해야할 것으로 생각합니다 .
Q. 지난 9월 9억원 이하 특례보금자리 폐지됐는데 어떻게 보나요? 서민실수요자를 위한 정부 정책이라고 보는데 폐지가 바람직한가요?
A. 9/26 일자로 특례보금자리론 중 고소득 , 유주택자에게도 빌려주던 일반형상품을 종료하기로 했는데 이는 이미 주택이 있는 사람에게도 저리의 자금을 활용할 수 있게 했던 상품이기에 다시 시장의 반등 , 투기자금으로 활용될 것에 대한 우려도 있고 계속 늘어나는 가계부채의 심각성을 고려할 때 중단되는 것이 맞습니다 . 또한 , 기본적으로 현재의 가계부채 상황이 GDP 대비 100％ 를 초과한 상태 , 전세보증금을 포함하면 140％ 수준으로 세계 1 위의 부채국가인 상황이고 경제성장을 저해할 수준으로 과도한 빚을 지고 있는 현실에서 시장의 연착륙 다시 말해 주택가격이 급격하게 떨어지는 것을 막기위해 대출을 해줘 시장에 사람들의 참여를 이끈 정책을 펴는 것이 서민실수요자를 위한 정책이 맞는지 생각해볼 필요가 있습니다 .
Q. 정부가 무주택 서민들을 위해 내놔야 할 정책이 있을까요?
A. 무주택서민을 위한 대책은 서민들이 내집마련을 할수 있도록 해주는 정책인데 , 이는 무주택자가 정상적인 노력으로 집을 살 수 있도록 집값을 안정시키는 것이 우선순위가 되어야 하는데 현재의 정책은 정상적인 노력으로 살 수 없는 수준의 집값은 유지하면서 이에 대한 자금을 빌려주겠다는 정책에 초점을 두고 있습니다 . 과도한 집값 상승기를 거쳤고 , 그에 비해 경착륙을 우려한다던 시점의 가격은 그렇게 많이 조정된 상태도 아니였는데 일단 빚을 내주는 정책으로 상황을 더 악화시킨게 아닌가 생각됩니다 . 정부는 추진중인 공공부분의 주택공급을 차질없이 계속해야 할 것이고 시장의 유동성 공급이 아닌 유동성 축소를 통해 과도한 빚을 가진 분들은 주택을 처분하도록 유도 즉 기존 주택의 공급이 이루어질수 있도록 하여 수요자의 불안감을 낮춰줘야 합니다 .
Q. 내년 집값 전망은 어떻게 보시나요?
A. 초저금리상황에서 쉽게 돈을 빌려주는 환경이 부동산 시장의 과열을 이끌었고 , 코로나라는 초유의 상황을 겪으면서 경험해보지 못한 수준의 과도한 자산시장의 거품이 형성되었다가 , 인플레이션문제로 이제 긴축의 시대가 도래하였습니다 . 집값이 빠지다가 반등했던 이유 대출을 풀어주고 , 상황이 조기에 종료될 것으로 예상했기 때문이고 일부 수요가 유입되면서 벌어진 현상입니다 . 그런데 대출은 더 이상 해줄 수 없고 , 고금리의 상황은 장기화될 것으로 예상되는 내년에 과연 집값을 다시 오르게할만한 요인이 있을까요? 대출의 한계상황이란 점이 내년에는 더 심각하게 집값하락의 요인으로 작용할 것으로 보입니다 . 우리나라의 경우 급증한 가계부채의 원인이 부동산에 있으며 다중채무의 형태 , 전세금을 통한 갭투자 형태로 참여한 시장 참여자의 비율이 높습니다 .
Q. 높아진 분양가, 금리 인상, 9 억원 이하 특례보금자리 폐지로 내집마련 하려 했던 무주택자들이 고심에 빠졌는데 이들을 위한 내집마련 전략을 말씀해주신다면?
A. 고금리의 시대가 왔고 , 이것이 장기화된다는 의미는 우리가 그동안 써왔던 2~3％ 금리수준으로 쉽게 돌아가지 않음을 의미합니다 . 디레버리징이 된다는 것은 자산가격의 거품이 걷어지는 과정이고 이는 시장에서 사라진 거품에 대한 손실이 확정됨을 의미합니다 . 비싸게 땅을 사서 자본을 적게 투여하고 금융비용을 많이 부담하여 사업을 진행했기에 높은 분양가를 제시하는 것인데 사줄수 있는 사람이 없어지면 가격이 다시 올라갈 때까지 버티면 되는데 그렇게 할 수 없는 상황 ( 시간이 흐르면 흐를수록 금융비용 상승 , 손해가 쌓임 ) 이기에 가격을 조정해서라도 정리해야 합니다 . 가격을 조정해도 사줄 수 없는 시장이니 정부가 매입해달라 이런 얘기도 나오고 있는 상황입니다 . 이 상황을 뒤엎을 요인이 없습니다 . 시장을 관망해도 괜찮습니다 . 내년 상반기 이후 가격조정의 추이를 살펴보며 개별적으로 레버리지의 비중을 축소하고 감당가능한 범위내에서 내집마련을 고민해 보면 좋을거 같습니다 .
